قانون جدید حکم تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۴
در سال‌های اخیر، با افزایش اختلافات بین مالکان و مستاجران، موضوع صدور حکم تخلیه به یکی از چالش‌برانگیزترین پرونده‌های قضایی در حوزه حقوقی کشور تبدیل شده است. در سال ۱۴۰۴ نیز روند شکایات مرتبط با تخلیه ملک، به‌ویژه در مناطق شهری پرجمعیت، روندی صعودی به خود گرفته و موجی از نگرانی و اختلاف میان طرفین قراردادهای اجاره ایجاد کرده است.
مبانی حقوقی صدور حکم تخلیه در سال ۱۴۰۴
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر و رویه قضایی، موجر تنها در شرایط مشخصی می‌تواند حکم تخلیه ملک اجاره‌ای را از مراجع قضایی دریافت کند. موارد زیر از مهم‌ترین دلایل درخواست تخلیه هستند:
- عدم پرداخت اجاره‌بها به مدت سه ماه یا بیشتر
- استفاده غیرمجاز یا نامشروع از ملک (مانند فعالیت‌های غیرقانونی)
- انتقال ملک به شخص ثالث بدون رضایت موجر
- تخریب یا آسیب رساندن به ملک به‌دلیل سهل‌انگاری مستاجر
- ارائه اطلاعات نادرست هنگام عقد قرارداد
- پایان مدت قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک
در صورت بروز هر یک از این تخلفات، موجر می‌تواند ابتدا برای فسخ قرارداد اجاره و سپس برای حکم تخلیه از طریق مراجع قضایی اقدام نماید.
مدارک لازم برای درخواست حکم تخلیه ۱۴۰۴
برای ثبت دادخواست تخلیه ملک، مالک یا نماینده قانونی وی باید مدارک زیر را ارائه دهد:
- سند مالکیت رسمی
- قرارداد اجاره یا مدارک جایگزین (مانند رسید پرداخت اجاره)
- مدارک هویتی مالک
- مدارک اثبات تخلف مستاجر (در صورت وجود)
در صورت نبود قرارداد کتبی، شهادت شهود و مدارک مالی می‌تواند به عنوان مستندات استفاده شود.
مراحل گام‌به‌گام صدور حکم تخلیه در سال ۱۴۰۴
- ارسال اخطار کتبی به مستاجر
- موجر باید با ارسال اظهارنامه رسمی، مهلتی برای تخلیه تعیین کند (مثلاً ۱۰ روز).
- طرح دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح
- ثبت دادخواست رسمی و پرداخت هزینه دادرسی.
- برگزاری جلسه رسیدگی
- بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین توسط قاضی.
- صدور حکم بدوی تخلیه
در صورت اثبات تخلف، قاضی حکم تخلیه را صادر می‌کند.
حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟
مستاجر می‌تواند در مهلت ۲۰ روزه درخواست تجدیدنظر دهد. پس از قطعیت حکم، اگر مستاجر تخلیه نکند، با حکم اجرای احکام و مداخله کلانتری، ملک تخلیه می‌شود.
انواع مهلت‌های قانونی تخلیه مستاجر ۱۴۰۴
بر اساس متن قرارداد: اگر تاریخ پایان اجاره مشخص شده باشد، همان تاریخ ملاک است.
جلسات صلح در شورای حل اختلاف: در صورت توافق طرفین، تخلیه می‌تواند به تعویق افتد.
بعد از صدور حکم: پس از ابلاغ حکم، معمولاً ۳ روز برای تخلیه فرصت داده می‌شود.
مهلت یک‌ماهه در اجرای احکام: در صورت درخواست مستاجر، دادگاه ممکن است مهلت یک ماهه‌ای برای تخلیه بدهد.
آیا موجر می‌تواند مستأجر را قبل از پایان قرارداد بیرون کند؟
خیر، مگر در شرایط خاص زیر:
- مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند.
- استفاده غیرقانونی یا خلاف مفاد قرارداد از ملک داشته باشد.
- به ملک خسارت وارد کند یا آن را به دیگران واگذار کند.
در چنین مواردی، ابتدا باید حکم فسخ قرارداد اجاره و سپس حکم تخلیه از دادگاه اخذ شود.