۵۰ درصد بافت فرسوده تهران نوسازی شد / جهش ساخت و ساز مسکن از ۳ ماه آینده
مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری گفت: ۵ درصد شهر تهران یعنی ۴۴۵۰ هکتار فرسوده محسوب می‌شود و ۱۵ درصد جمعیت تهران در بافت فرسوده زندگی می‌کنند و ۵۰ درصد این افراد به طور مستقیم در معرض خطر هستند، اما با بسته تشویقی شهرسازانه ۱۹ بندی تا ۳ ماه آینده خبرهای خوبی در مورد جهش مسکن خواهیم داشت.
۲۳ بهمن سال جاری، مهرداد بذرپاش، بسته تشویقی شهرسازانه ۱۹بندی را درخصوص سیاست‌های تشویقی کالبدی متضمن نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، با هدف افزایش کیفیت زندگی شهروندان ساکن در این بافت‌ها و همچنین پیشبرد اهداف قانون جهش تولید مسکن ابلاغ کرد.
بر اساس جزئیات ارائه شده از این بسته تشویقی، مصوبات ابلاغی دارای ویژگی‌های انعطاف پذیری مصوبه نسبت به شرایط ویژه هر شهر، رویکرد نوسازی محله‌ای، فرصت ویژه برای سازندگان و مالکان، توانمندسازی اقتصادی ساکنان بافت فرسوده از طریق انعطاف‌پذیری در ضوابط استقرار کاربری‌ها و با رویکرد درهم تنیدگی مسکن و اشتغال و ایجاد ارزش افزوده روی دارایی‌های ساکنان و افزایش کیفیت فضای سکونت است.
همچنین گره‌گشایی در صدور پروانه برای پلاک‌های مسکونی زیر حد نصاب تفکیک و ساخت این واحد‌ها، افزایش نفوذپذیری (قابلیت دسترسی) محله و مشارکت شهرداری ها از ویژگی های دیگر این مصوبات ابلاغی است.
جزئیات ۱۹ بندی بسته تشویقی کالبدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده در چهار گروه انواع مشوق‌های پیش‌بینی شده در مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری شامل بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری، نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله ای، نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و ضوابط تشویقی نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع است.
با توجه به این بسته تشویقی، وظیفه پیاده‌سازی و نظارت بر اجرای به عهده شرکت بازآفرینی شهری ذیل وزارت راه و شهرسازی است. هدف از تشکیل شرکت بازآفرینی شهری، راهبری و ساماندهی فعالیت ها و اقدامات لازم در زمینه احیا بهسازی و نوسازی بافت‌های قدیمی و فرسوده و ناکارآمد شهری و سکونتگاه‌های غیر رسمی در چارچوب برنامه های عملیاتی بازآفرینی شهری به منظور ارتقای کیفیت محیط زندگی شهروندان در چارچوب سیاست های وزارت راه و شهرسازی و شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران و توسعه و ترویج فعالیت های فوق الذکر از طریق مشارکت شهرداری‌ها،ساکنان و مالکان، اشخاص حقیقی و حقوقی ذی نفع و نهادهای محلی به حساب می‌آید.
موضوع فعالیت شرکت، بر اساس ماده ۷ از اصلاحیه اساسنامه شرکت مصوب هیات وزیران (۱۳/۲/۱۳۹۷) موضوع فعالیت شرکت بازآفرینی شهری عبارت است از، مدیریت سرمایه های شرکت و فعالیت در زمینه برنامه ریزی جامع، کنترل و نظارت بر تهیه و اجرای طرح های بهسازی و نوسازی شهری در چارچوب برنامه های عملیاتی بازآفرینی شهری و دیگر اقدامات مرتبط با اهداف و وظایف شرکت اعم از فرهنگ سازی، بسترسازی، اطلاع رسانی، طراحی، تجهیز منابع، سرمایه گذاری و جلب مشارکت های مردمی و بخش خصوصی و سایر مؤسسات و شرکت ها و شهرداری ها و سایر دستگاه های اجرایی ذی ربط.
بافت های فرسوده شهری دارای مشکلات متعددی در زمینه های کالبدی، محیطی، اجتماعی و اقتصادی هستند، که زندگی ساکنان در این گونه بافت ها را با مشکل مواجه ساخته است.
بر اساس بررسی های انجام شده، حدود ۹۰ درصد جمعیت مستقر در بافت فرسوده در معرض خطرات ناشی از وقوع زلزله قرار دارند. از این رو، بافت های فرسوده به دلیل مشکلات موجود از آسیب پذیری بالایی در صورت وقوع زلزله برخوردارند. با این وجود در تهیه طرح های بهسازی بافت های فرسوده و سایر طرح های شهری، از نظریه های مدیریت بحران زلزله در خصوص راهکارهای کاهش آسیب پذیری شهر در برابر زلزله، استفاده نمی‌شود.
راهکارهایی که مدیریت بحران زلزله به منظور کاهش آسیب پذیری بافت های شهری ارائه می دهد، در ارتباط با زمینه هایی است که در نظام شهرسازی و مخصوصاً برنامه‌ریزی بهسازی بافت های فرسوده، مورد بررسی قرار می‌گیرد. زمینه هایی که به طور مشترک میان برنامه ریزی بهسازی و مدیریت بحران زلزله مورد توجه است، در چهار محور کاربری زمین، دسترسی، تراکم و فضای باز به حساب می‌آید.
در راستای بررسی ابعاد بیشتر این موضوع، به سراغ محمد آیینی، مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، رفتیم تا درباره این مسئله با وی به گفت‌وگو بنشنیم.
مشروح این گفت‌وگو به شرح ذیل است:
- قصد داریم بازدهی اقتصادی ساخت و ساز را تقویت کنیم
ظرفیت ساخت بسته‌ای که به تازگی وزیر راه و شهرسازی ابلاغ کرد، چند واحد مسکونی است و برآوردی از آن دارید؟
آیینی: همان‌طور که می‌دانید بافت مانند یک اثر هاله‌ای است یعنی اگر در یک کوچه شروع به ساخت خانه‌ای کنید، خانۀ بعدی هم شروع می‌کند. اول کار کند است ولی بعد به صورت لگاریتمی افزایش پیدا می‌کند. طبق تجربه‌ای که از گذشته داریم و یک سری تشویق‌هایی که در شورای شهر مصوب کردند، در سال ۸۹ تا ۹۱ رکورد ۱۰۰ هزار واحد را زدیم که عمدتاً با پشتوانۀ تسهیلات بانکی مسکن مهر بود. در بستۀ فعلی ما صحبت‌های سازنده‌ها، کارشناسان و مشاوران را شنیدیم و صادقانه نه دولت و شهرداری‌ها توانایی اجرای این پروژه را دارند و نه منابع مالی کافی برای این کار وجود دارد و هیچ چاره‌ای جز به حرکت درآوردن بخش خصوصی نیست که به میدان بیایند و با مردم شریک شوند. بخش خصوصی هم به دلیل نداشتن بازده اقتصادی لازم، این کار را قبول نمی‌کند. ما با بستۀ تشویقی یک بخشی از کسری بازده اقتصادی را تقویت کردیم.
پیش‌بینی از IRR این بسته در شهر تهران دارید؟
آیینی: این محاسبات موجود است. در تهران به صورت عرفی، سازنده‌ها سه پهنه تعریف کردند که شامل پهنۀ بالای همت، پهنۀ بین همت و آزادی و پهنۀ زیر آزادی است که بدون این مصوبه، مثلا پهنۀ بالای همت در سال بالای ۱۰۰ درصد و پهنۀ بین همت و آزادی ۷۰ درصد بازده اقتصادی دارد ولی این عدد برای پهنۀ زیر آزادی به کمتر از ۴۰ درصد می‌رسد.
به همین دلیل سازنده‌ای که می‌داند اگر در منطقه یک تهران کار کند بازده اقتصادی دارد، به خود سختی نمی‌دهد و در بافت فرسوده کار کند، پس باید یک سری تشویق مانند دادن رایگان پروانه ساخت و ساز در نظر گرفته شود و از لحاظ اجتماعی هم برای سازنده تبیین می‌کنیم که با ساخت مسکن در این بافت فرسوده، خانوارها را نجات می‌دهید و پاداش اخروی هم برای شما دارد.
ما فکر می‌کنیم اگر بروکراسی اداری این کار برچیده شود و شهرداری‌ها، پروانه و تراکم را زود بدهند و مثلا طبقۀ تشویقی، پارکینگ راحت‌تر و عدم احتساب تراس و بالکن در تراکم برای سازنده‌ها بسیار خوشایند خواهد بود. بنده معتقد هستم اگر تمام شهرداری‌ها این بسته را اجرا بکنند و با دردسر کمتری این امتیازات را بدهند، در ۳ ماه آینده شاهد یک جهش معنادار خواهیم بود کمااینکه در تهران این اتفاق افتاده است و در برخی مناطق ۴۸۰ درصد رشد داشتیم.
*جهش در ساخت و ساز را برای ۳ ماه آتی پیش‌بینی می‌کنیم
این بسته به صورت پایلوت در تهران اجرا شده بود؟
آیینی: تهران هم مانند سایر مناطق کشور بود، ولی یک سری امتیازات دیگر داشت. در این مصوبه هم ما اجازه دادیم که هر شهرداری متناسب با شرایط خاص شهر خود می‌تواند بستۀ تشویقی تعریف بکند. در تهران هم تصمیم بر این شد به جای تهیۀ طرح ویژه جهت نوسازی بلوکی و تصویب در کمیسیون ماده ۵ استان، اگر ۴۰۰ متر به بالا شد مجوز دو طبقه می‌دهیم. این مورد در شهرهای دیگر نیست و باید برای هر مورد طرح ویژه تهیه و در کمیسیون ماده ۵ تصویب شود. من معتقد هستم که به یاری خدا در ۳ ماه آینده گزارش بسیار خوبی به مردم می‌دهیم.
شما اگر گزارشی از مردم دال بر اینکه هر مجموعه‌ای مانند شهرداری با این بسته همکاری نمی‌کند، داشتید به رسانه بدهید تا ما به کمک سازمان حسابرسی این اخبار را منتشر کنیم و مشکل مردم زودتر حل شود.
آیینی: من در تلوزیون هم گفتم هر کس به شهرداری مراجعه کرد و تخفیف حداقل ۵۰ درصد دریافت نکرد به سامانۀ ۳۰۰۰۸۶۱۲ اعلام بکند. حالا همین موضوع را در خبرگزاری فارس هم اعلام می‌کنم.
در خوی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد بناها ۲۰ تا ۱۰۰ درصد تخریب شدند که الحمدالله تلفات جانی نداشت ولی احیای بافت فرسوده علاوه بهتر شدن فضای شهری موجب می‌شود جان انسان‌ها حفظ شود.
* نوسازی بافت فروسوده و معمای افزایش تراکم
یک نقدی که به کار شما وارد می‌شود این هست که مدل شما در نهایت موجب افزایش تراکم می‌شود و در بحث شهرسازی در درازمدت اثر سو دارد.
آیینی: در رابطه با این مطلب کسانی که در بطن موضوع بافت فرسوده نبوده است این حرف را می‌زنند و فقط با مطالعات روی کاغذ این حرف‌ها را می‌زنند. مثلا شهرک غرب در تهران تراکم ۵طبقه دارد ولی می‌بینیم که برج‌های زیادی هم در این منطقه وجود دارد با این حال به عنوان یک منطقۀ خوب در شهر شناخته می‌شود چراکه به لحاظ شهری هم خیابان‌های وسیع، هم فضای سبز و خدمات متنوعی دارد.
در واقع می‌خواهید این را بگویید که در بافت فرسوده چاره‌ای جز این کار نداریم؟
آیینی: خیر اعتقاد من این نیست.
پس یعنی تصور ما از بافت فرسوده یک خیابان باریک است که حس می‌کنیم اگر اینجا ساخته شود، چهارطبقۀ موجود تبدیل به ۶ طبقه خواهد شد، در حالی که این‌طور نیست و نباید از یک جهت نگاه کرد چراکه با ۶ طبقه شدن ساختمان، خیابان هم عریض خواهد شد و شرایط دسترسی هم بهبود خواهد یافت؟
آیینی: من می‌خواهم این را بگویم که طبق سرانه‌های استاندارد شهرسازی، بارها محاسبه کردم و بر اساس توان مردم در ۱۰ هزار متر مربع یا یک هکتار باید ۵۵ درصد به مسکن و ۴۵ درصد به خدمات اختصاص پیدا کند و در آن ۵۵ درصد هم ۶۰ درصد سطح اشتغال و ۴۰ درصد حیاط وجود داشته باشد که در آن ۶۰ درصد ۳ طبقه ساختمان ساخته شود.
با این شاخص می‌توان ۸۰ آپارتمان ۱۲۰ متری در هر هکتار یا به جای آن ۱۲۰ آپارتمان ۸۰ متری ساخت. در همین زمان به طور متوسط در بافت فرسوده تراکم نفر در هکتار ۱۷۰ است و تا مادامی که بافت فرسوده به این سرانۀ شهرسازی نرسیده است جا برای اضافه کردن وجود دارد زیرا ما ۱۶۶ هزار هکتار بافت فرسوده داریم که ۲۰ میلیون نفر جمعیت در آن ساکن هستند.
نزدیک ۹۰ درصد محلات بافت فرسوده هنوز هم ظرفیت بارگذاری بیشتر دارند. بافت فرسوده شامل یک سری کوچه‌های یک متری یا حداکثر ۲ متری است که ماشین نمی‌تواند از آن عبور کند و خانه‌ها پارکینگ ندارد، حالا اگر در بازسازی این کوچۀ دو متری تبدیل به یک کوچۀ هشت متری شود و تمام خانه‌ها پارکینگ داشته باشد و خانه ۴ یا ۵ طبقه باشد در برابر زلزله هم مقاوم‌سازی شده است، چه ایرادی دارد؟ در کنار این ساخت و ساز بلوکی و استفاده از تراکم یک سری فضا هم برای خدمات در نظر گرفته می‌شود که نمونۀ آن را می‌توان در خانی‌آباد یا خیابان تختی دید. اگر ما مقررات ملی ساختمان را رعایت کنیم هیچ نگرانی از بابت زلزله نیست منتها دوستانی که در کار اجرایی نبودند با تراکم مخالف هستند.
در مناطقی از تهران که نوسازی شدند، ۴۰ درصد تعداد واحدهای مسکونی بیشتر شدند ولی ۷ درصد افزایش جمعیت وجود داشته است. از آن‌جا که خانواده‌ها در سال‌های اخیر به سمت خانوارهای یک، دو و سه نفره سوق پیدا کردند پس از لحاظ متراژ مشکلی نبوده و زوج‌ها می‌توانستند با گذشت زمان یک خانه با متراژ بیشتر و در مناطق بالاتر تهیه کنند. نوسازی این امکان را می‌دهد که واحدهای ۴۰ یا ۵۰ متری هم بسازیم. پس لزوماً افزایش تعداد واحد مسکونی به منزلۀ افزایش سرانه نیست.
*50 درصد بافت فرسوده تهران نوسازی شده است
نسبت بافت فرسودۀ تهران به کل شهر چقدر است؟ و چقدر ناپایدار است؟ چه جمعیتی در بافت فرسوده زندگی می‌کنند؟
آیینی: ۵ درصد شهر تهران یعنی ۴۴۵۰ هکتار فرسوده محسوب می‌شود و ۵۰ درصد آن نوسازی شده است. در تهران بیش از یک میلیون نفر در بافت فرسوده زندگی می‌کنند. البته منظور تراکم خالص است که تقریبا ۱۵ درصد جمعیت تهران در آن بافت فرسوده زندگی می‌کنند و ۵۰ درصد این افراد به طور مستقیم در معرض خطر هستند و مابقی هم در خطر غیرمستقیم هستند. زلزلۀ ۶ ریشتری هم می‌تواند این واحدهای فرسوده را تخریب کند و حتی ۵ ریشتر هم می‌تواند موجب آوار شدن بشود ولی با نوسازی تا زلزلۀ ۷ و ۷.۵ هم مقاوم می‌شوند و خسارت جانی به حداقل می‌رسد.
یکی از مشکلاتی که در رابطه با بافت فرسوده از سوی مخاطبان به ما رسیده است، مسئله مخالفت میراث فرهنگی با نوسازی برخی از بافت‌ها است، آیا برای حل این مسئله هم تمهیدی اندیشیده شده است؟
آیینی: بر اساس این دستور العمل، فقط واحدهای مسکونی خارج بافت تاریخی مشمول هستند و بافت تاریخی از سرفصل این تشویقات خارج است.
با تشکر از زمانی که در اختیار ما برای این مصاحبه قرار دارید؟
آیینی: تشکر از اینکه این مسئله برای شما اهمیت داشت، انشاالله با هماهنگی فضای رسانه‌ای کشور آثار و برکات این موضوع نصیب مردم شود.