وکیل پایه ۱ با تاکید بر لزوم تکرار مصوبه تمدید قراردادهای اجاره و لزوم رعایت حداکثر افزایش اجارهبها در سال جاری گفت: در صورت عدم اجرای این مصوبه رها شدن فنر مسکن فشار اقتصادی زیادی به مردم وارد می‌کند. با این وجود باید به قانون جامع اصلاح نظام اسکان کشور دست پیدا کنیم.
به گزارش خبرگزاری افسران: مصوبه لزوم تمدید قراردادهای اجاره با شرط رعایت حداکثرمیزان افزایش اجاره بها از سوی سران قوا باز هم تمدید می‌شود؟ در سال ۱۴۰۲ صاحب خانه‌ها چقدر می‌توانند اجاره را افزایش دهند؟
بسیاری بر این باورند که در صورت عدم تمدید این مصوبه، با انفجار قیمت مسکن برای اجاره‌نشین‌ها مواجه خواهیم بود؛ چرا که صاحبان املاک و زمین خواران سال گذشته نتوانستند افزایش قیمت مطلوب خود را داشته باشند و از همین رو در صورت نبود مصوبه ای در این رابطه، بیش از ۱۰۰ درصد افزایش قیمت اجاره بها را خواهیم داشت.
در جلسه شنبه شب، اواخر خردادماه سال گذشته شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجارهبها در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تأیید شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید.
بر این اساس سران سه قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد.
اما هنوز در باب این موضوع برای سال ۱۴۰۲ خبری منتشر نشده است که منجر به نگرانی مردم و جولان سودجویان نیز شده است. در همین رابطه در گفتگو با محمدمسعود یوسفی، وکیل پایه یک دادگستری به شرح زوایای قابل تامل حقوقی موضوع مسکن و افزایش قانونمند اجاره بها پرداختیم.
در رابطه با نقش دولت در مسکن دیدگاه های متفاوتی وجود دارد؛ همانند عدم اعتقاد دولت روحانی به مداخله در بازار مسکن، اساسا وظیفه دولت در حوزه مسکن چیست؟ و آیا اصلا دولت اختیاری جهت ورود به بحث قیمت گذاری مسکن یا تعیین اجاره بها دارد یا خیر؟
یوسفی: بحث ساماندهی مسکن در کشور یکی از مهمترین مباحثی است که با آن مواجه هستیم. چرا که اولأ مسکن اولیه نیاز هر فرد است و ثانیا ملک و مسکن بارزترین نماد سرمایه در جامعه محسوب می‌شود. بنابراین ساماندهی مسکن، وظیفه ذاتی دولت است فلذا نمی‌توان این ادعا را کرد که دولت اجازه ورود و مداخله در بازار مسکن را ندارد. مضافا اینکه در کشور ما نگاه به مسکن مجزا از نگاه به ملک به نحو اطلاق نیست حال آنکه باید نگاه به ملک به عنوان سرمایه با نگاه به مسکن به‌عنوان نیاز اساسی و اولیه تفکیک شود.
برخی از صاحبان املاک بر این باورند که باتوجه به حق مالکیتی که دارند، دولت اجازه ورود به قراردادهای مربوط به املاک آن‌ها را ندارد؛ در پاسخ به این افراد باید گفت چطور دولت در رابطه با مابقی مایحتاج شهروندان مانند گوشت و طلا و سکه و تخم‌مرغ و… اجازه تعیین تکلیف دارد اما در رابطه با ملک این حق و اجازه را ندارد؟
تمامی این موارد شاید در مالکیت فرد باشد اما این دولت است که تنظیم‌گر بازار پول و سرمایه است و دولت باید نقش نظارتی خود را ایفا کند و اجازه ندهد که افراد جامعه برای اعمال حقوق خود، از آن سواستفاده کنند و یا اعمال حقوق خود را وسیله اضرار دیگران قرار دهد.
باید در رابطه با مسکن و یا اصلاح نظام اسکان در کشور، دو نظام یعنی مالکیت و اجار نشینی مورد بررسی و اصلاح قرار بگیرد. اسکان هم جنبه مالکیتی و هم جنبه استیجاری را در بر می‌گیرد. فلذا دولت باید هر دو را در کشور اصلاح کند. و انتظار می‌رود همین مسیر نیز مورد توجه نمایندگان محترم مجلس باشد که در این مورد شخصا نیز تحقیقات جامعی انجام داده و طرح قابل اجرایی تهیه کرده‌ام.
منظور از نظام مالکیت چیست؟!
یوسفی: بنا بر آن‌چه تجربه بسیاری از کشورها است، تامین مسکن اول هر فرد یا به تعبیر بهتر محل سکونت هر فرد باید تحت حمایت دولت باشد. اما مازاد بر مسکن اول، چون فرد از دارا بودن خود سواستفاده می‌کند، نباید تحت حمایت دولت قرار گیرد و باید از طریق نظام‌های نظارتی، مالیاتی و افزایش قیمت در تأمین و خرید تا حد ممکن محدود و عوارض و عواید ناشی از آن صرف تامین مسکن سایرین شود و املاک مازاد بر نیاز هر فرد حتما باید قابل اجاره برای سایرین و برمبنای نرخ مورد قبول دولت باشد.
چرا سواستفاده؟
یوسفی: با توجه به اینکه میزان زمین در یک کشور محدود است، و این زمین، محدوده مالکیت و سهم یک ملت از دنیا محسوب می‌شود که مدیریت آن به دولت سپرده شده است. هیچ فردی حق ندارد که بیش از سهم خود از زمین در یک کشور داشته باشد.
منظور از این سهم سرانه نیست بلکه مالکیت قانونی با رعایت احترام به نیازهای سایر افراد جامعه و نقش تنظیم‌گر دولت و همچنین وظیفه دولت در تأمین نیازهای شهروندان است.
اگر فردی مطالبه بیش از سهم خود را داشت، باید به تعبیری تاوان آن را به دولت بپردازد و دولت به واسطه اخذ این تاوان، توان ارائه خدمت به دیگران برای تهیه مسکن اعم از مالکیتی یا استیجاری را داشته باشد.
قانون‌گذاران کشورهایی که نظام مسکن آن‌ها اصلاح شده، بر این باورند که باید برای تهیه مسکن اول هر فرد از او حمایت شود و دارای امتیازاتی چون حداکثر تخفیف، معاف از مالیات خرید و فروش، حمایت قضائی و قانونی و تسهیلات خرید مسکن باشد.
گاهی به مسکن به عنوان یک نیاز و گاهی به‌عنوان یکی از ابزار سرمایه‌گذاری نگاه می‌شود . دولت در گام نخست باید نیاز تمامی شهروندان در حوزه مسکن را برطرف سازد و بعد شهروندان بتوانند مازاد بر نیاز خود وارد مقوله سرمایه گذاری در حوزه مسکن بشوند.
بسیاری از کشورها چه به اصلاح نظام مسکن رسیده باشند و یا نرسیده باشند، اعلام کرده‌اند که معافیت از مالیات، ارائه تسهیلات خرید مسکن و امتیازاتی از این قبلی برای خرید اولین مسکن هر سرپرست خانوار تسهیلاتی را در نظر می‌گیریم و امکاناتی را پیش بینی می‌کنم که فرد بتواند اولین مسکن را تهیه کند. اگر این فرد خواست اولین مسکن خود را توسعه دهد، اشکالی ندارد؛ اما اگر خواست مسکن دوم، سوم، چهارم و… خریداری کند، نه تنها دولت حمایت نخواهد کرد؛ بلکه میزان عواید و عوارضی که بر مسکن‌های آتی تعلق می‌گیرید، عوارضی است که دولت به واسطه اخذ آن ها بتواند تسهیلات افراد فاقد مسکن را تهیه کند.
به طور مثال، دولت برای مسکن اول یک سرپرست خانوار مالیاتی اخذ نمی‌کند؛ اما مالیات مسکن دوم این فرد به اندازه سه برابر مالیات مسکن اول او مالیات خواهد داشت. این یک قاعده است که تجربه زیسته در برخی کشورها دارد.
افراد برای تهیه مسکن مورد نیاز خود در جامعه باید مورد حمایت دولت باشند و اگر به دنبال سرمایه گذاری در حوزه مسکن است باید تاوان آن را بپردازند. مالیات و عوارض مسکن مازاد بر نیاز باید زیاد باشد.
هدف از افرایش میزان عوارض و مالیات مسکن مازاد بر نیاز شهروندان چیست؟
یوسفی: این امر دو نتیجه در پی خواهد داشت. یک اینکه توان دولت برای کمک به افراد فاقد مسکن افزایش پیدا می‌کند. دو، منجر می شود تمایل افراد برای سرمایه گذاری در بازار مسکن کاهش پیدا کند.
کاهش تمایل افراد برای سرمایه گذاری دربازار مسکن دو فایده دارد. نخست اینکه افراد جامعه به جای سرمایه گذاری در حوزه مسکن، به عنوان یک حوزه یک حوزه غیرمولد، در دیگر حوزه های تولید و صنعت سرمایه گذاری کنند.
دومین فایده کاهش تمایل افراد برای سرمایه گذاری دربازار مسکن این است که اگر این بازار رونق و گرمی خود را از دست دهد، دیگر تورم و افزایش تصاعدی در حوزه خرید و اجاره را نخواهیم داشت.
زمانی که نظام مالکیتی اصلاح شد و این نظام تحت رصد قرار گرفت. طی یک فرآیند مشخص باید میزان مالکیت تمامی افراد در کشور استخراج شود که نتیجه آن این نباشد که مجموعه وصول مالیات طی یک سال از تمامی خانه‌های خالی کشور به ۳۰ میلیون تومان نرسد!
وصول این میزان مالیات از خانه های خالی در کشور بیانگر این است که بانک اطلاعاتی ما در این حوزه کامل نیست و سازمان امور مالیاتی نتوانسته در سال ۱۴۰۰ دسترسی کاملی به میزان مالکیت افراد داشته باشد؛ درصورتی که میزان مالکیت مسکن باید مسجل ترین نظام مالکیتی باشد.
گام بعد پس از اصلاح نظام مالکیت و رصد آن چیست؟
یوسفی: پس از اصلاح نظام مالکیت، اصلاح نظام استیجاری باید در دستور کار دولت قرار بگیرد.
با توجه به اینکه تمامی افراد یک جامعه نمی‌توانند صاحب زمین و ملک باشند و بسیاری از افراد مستأجر خواهند بود اما مستاجر بودن در کشور نباید مترادف با اسارت و بی حقی و تحت سلطه بودن و عدم برخورداری از حمایت قانون باشد، از همین رو باید نظام استیجاری در کشور نیز مورد بازبینی و اصلاح قرار بگیرد.
نظام استیجاری باید یک نظام قانونمند و دارای یک سامانه مشخص باشد، به طور مثال محسن دارای ملک دومی است که بر اساس تجربه قانونی بسیاری از کشورها محسن مکلف است ملک دوم خود را اجاره دهد و مستندات آن باید در سامانه مربوط مثلا سامانه جامع اسکان کشور ثبت کند.
شاید این تعبیر چندان دلچسب نباشد اما اگر قرارداد کار را به تعبیر قانون مدنی اجاره اشخاص بدانیم، اجاره آدمی زاد در تمام زئایا تحت نظارت و حمایت و صیانت دولت است، چه برسد به اجاره خانه!
حقوق و مزایا یک کارگر تحت عنوان قانون کار از سوی دولت مشخص می شود، به بیانی دیگر اجاره آدمیزاد تحت نظارت دولت است، چگونه اجاره ملک تحت نظارت دولت نباشد!
در بسیاری از کشورها حداقل مدت اجاره عوارض و مالیات مسکن
املاک مسکونی برای افراد فاقد مسکن در آن شهر از سوی دولت اعلام می‌شود؛ به طور مثال دولت مشخص کرده است که اجاره کمتر از پنج سال مجاز نیست. قرار داد اجاره باید حداقل پنج سال باشد و اگر کمتر از این زمان قرار داد اجاره ای به امضا برسد، دولت آن را پنج ساله تلقی می‌کند.
همچنین تمدید اجاره و میزان اجاره بها نیز باید تحت نظارت دولت باشد. و تمامی این موارد باید در سامانه ی جامع اسکان کشور تعبیه شود و طبیعتا قراردادهای اجاره‌ای که خارج از سامانه منعقد می‌شود از حمایت مقنن و حکومت برخوردار نخواهد بود؛ مانند چکی که در سامانه صیاد ثبت نشده، تمامی این موارد بر مالیات بر ملک و تسهیلات آن تاثیرگذار است.
نظارت و تعیین و تکلیف دولت در حوزه اجاره ملک و زمین چه نتایجی به دنبال دارد؟
یوسفی: نظام اجاره‌نشینی در کشور اصلاح می‌شود و دولت می‌تواند نیاز مردم را تامین کند. بازار مسکن باید بازار رفع نیاز مردم باشد نه یک بازار غیرمولد و پرسود برایسرمایه داران و مهلکه‌ی اقشار کم درآمد و کم توان.
متاسفانه تعداد خانه‌های خالی در تهران روزانه در حال افزایش است و مردم مجبورند از مرکز شهر به حاشیه شهر کوچ کنند و از طرفی صاحبان این خانه‌های خالی ملزم به پرداخت مالیات و اجاره دادن آن نیستند و با قیمت‌سازی‌های منطقه‌ای ثروت‌های کاذبی برای خود درست می‌کنند که در نتیجه آن تهران به عنوان پایتخت جهموری اسلامی ایران متاسفانه تبدیل به یکی از گرانترین شهرهای جهان در حوزه مسکن شده است.
این تکلیف قانونی باید عام و مطلق باشد و تمامی املاک مسکونی بالاخص املاک تملک شده توسط بانک‌ها را در بربگیرد.
برخی بر این باورند که اصلاح نظام استیجاری به نوعی دخالت دولت در قراردادهای خصوصی اشخاص است، آیا این دیدگاه درست است؟
یوسفی: قطعا دولت می‌تواند و شاید بهتر باشد بگوییم به جهت وظیفه تصدی گری خود مکلف است محدوده قراردادها را مشخص کند.
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی “قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کره‌اند ، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است. ” چطور دولت می‌تواند در قراردادهای مردم ورود کند؟
یوسفی: دولت می تواند با ارائه لایحه به مجلس و طی کردن فرایندهای لازم این امر را به قانون تبدیل کند، زمانی‌که افراد به صورت تصاعدی اجاره بها ملک خود را افزایش می‌دهند، نظام عمومی جامعه را بر هم می‌زنند. اجاره یک محدوده دارد که باید آن از سوی دولت اعلام شود. میزان ارزش یک ملک و کالا را باید دولت مشخص کند.
مصوبه حداکثر افزایش اجاره بها ، یک اقدام خوبی بود که سال گذشته صورت گرفت و تجربه شیرینی برای مردم در ورود تنظیم‌گرانه و ناظرانه دولت به بازار مسکن را ایجاد کرد و از صدور بسیاری از احکام تخلیه و نزاع بین مردم جلوگیری کرد اما تصویب این مصوبه به جهت جایگاه مقام تصویب کننده یک استثنا بود و تبدیل کردن استثنا به قاعده و توسعه بیش از حد آن نادرست است و باید هر چه سریع‌تر قانون اصلاح نظام اسکان کشور چه در حوزه مالکیت و چه در حوزه اجاره اجرا شود.
بنظر لازم و ضروری می‌رسد مصوبه تمدید قراردادهای اجاره و لزوم رعایت حداکثر افزایش اجاره بها باید در سال جاری نیز تکرار شود؛ در صورت عدم اجرای این مصوبه رها شدن فنر مسکن فشار اقتصادی زیادی به مردم وارد می‌کند. با این وجود باید به قانون جامع اصلاح نظام اسکان کشور دست پیدا کنیم.